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內容來自sina新聞

邦宸張軍以萬科為標桿 闖出一個文人的地產江湖

  新浪樂居訊 (編輯 陳潔晶/胡夢吟)張軍,一個有著文化情結的地產人,從建築設計院到操盤手再到後來成立邦宸商業顧問公司,他如何在幾個不同身份間輕松轉換?房地產有何魔力吸引著他?對於樓市走勢他又有何高見?佛山新浪樂居獨傢采訪瞭邦宸商業地產顧問公司執行董事張軍。



邦宸商業地產顧問公司執行董事張軍

  談個人:以萬科為標桿 闖出一個文人的地產江湖

 新浪樂居:房地產行業的魔力在哪裡?是什麼吸引您進入房地產行業?

  張軍:多年前有朋友說過,隻要是男人,一旦接觸瞭房地產這個行業,就一輩子離不開它瞭。房地產是挑戰性很強的行業,牽涉的知識面、政策面非常廣,十分考驗人的綜合能力。

  2000多年前,孟子提出瞭"居者有其屋"的夢想,東方人千年以來對住房的情節,是西方人很難理解的。因此,房地產行業是中國夢的重要組成部分,能夠參與到新中國的房地產事業建設,是我的興趣所在。我很希望通過自己的努力,為這個行業添磚加瓦,實現萬千生活夢想。同時它能給我帶來瞭巨大的人生成就感。

  銀行二胎 銀行二胎房屋任何問題免費諮詢新浪樂居:宋衛平堅持用文人的理想主義經營綠城,王石堅持不行賄,您有沒一直堅持的原則?

  張軍:原來合生創展的謝強,綠城的宋衛平,萬通的馮侖,萬科的王石等,都是具有文人性格的地產人,企業經營驚濤駭浪,特別是房地產行業,有很多誘惑或者美麗陷阱,企業需要堅守自己的底線和良好的口碑,得意時不要瘋狂,失意時打好內功。我有個人堅持的人生觀和價值觀,我經常說的一句話是"但做好事,莫問前程"!

  新浪樂居:您的簽名是"一個文人的地產江湖",你理想中的地產江湖是怎樣的?

  張軍:房地產行業充滿瞭利益、誘惑和浮躁,很多人被利益蒙上瞭眼睛,跳進瞭利益的染缸。行業內說我是"學院派操盤手",笑我跟這個地產江湖格格不入,跟社會的潛規則格格不入。每個企業都面臨著企業短期利益與長期利益的平衡,企業利益與社會利益的平衡。比如是提煉潲水油利潤很高,但賺再多利潤,我也不會去弄這個害人的產品的。我希望這個江湖是健康的、理智的,有規則的,希望房地產業能走得更遠,真正為瞭中華民族的中國夢-居者有其屋添磚加瓦!

  新浪樂居:從事房地產多年,您最欽佩和房企是哪個?

  張軍:最近不少企業都出瞭問題,能做成百年企業的不多。我認為唯一能做百年企業的,就是有堅持,有底線的萬科,它利潤率是行業中較低的,但是股票卻在上升。我在微博上多年一直力挺萬科,包括萬科發生的個別質量問題,我認為隻是偶發事件,萬科是負責任的企業,是我們的標桿、學習的榜樣。

  新浪樂居:您成立邦宸商業地產顧問公司的初衷是什麼,企業有什麼願景?

 張軍:現在2胎借款 台中2胎借款任何問題免費諮詢幾乎所有的房地產開發商都要做商業地產,而商業地產人才奇缺,處於僧多粥少的情況,要價非常高,特別是具有良好業績、真才實幹的房地產項目策劃、營銷方面的中高級人才緊缺,如營銷副總、營銷總監、銷售總監、開發總經理、招商總監等商業地產類人才。

  基於以上情況,我覺得有必要出來做點事情,整合廣佛、北京上海的商業地產精英、中山大學、華南理工大學等專業資源,讓眾多開發商,特別是剛剛轉型做房地產的開發商可以以比較優惠的價格得到比較專業的商業地產顧問咨詢乃至整體運作操盤的服務。這樣,投資商在土地取得的前期就可以接受專業的風險評估及咨詢決策、可行性分析服務,有需要還可以全程運作操盤落地實施,保障投資無風險,項目收益最大化。

  新浪樂居:從建築設計院到操盤手再到後來成立邦宸商業顧問公司,您是如何做到在幾個不同身份間轉換?

 張軍:房地產開發的關鍵因素,有專傢說是地段,地段還是地段,也有說是設計,設計還是設計,其實都有道理,我曾經說過,房地產項目產房貸利率最低二胎年息品的根本屬性還是跟其他商品一樣,關鍵是"性價比"。也就是說,合適的地段,合適的定位,合理的價格,隻要產品性價比高,適應市場需求,銷售是沒有問題的。

  房地產項目的研發設計是非常重要的,屬於房地產投資前期重要決策的一部分。然而設計做得好,就要知其然知其所以然,需要研究市場需要什麼產品,產品的成本在哪裡,國際房地產政策在哪裡,項目資金如果運作等等。房地產能否開發成功的影響因素很多,因此,我從早期專註研究產品設計、戶型、園林、綠化等,很自然就轉到需要研究市場,需要研究融資,研究銷售,需要研究稅務籌劃,需要研究國傢宏觀、微觀經濟,乃至項目盈利模式,很自然完成瞭操盤手角色的過渡。

  決策是最重要的,方向是最重要的。正因為房地產業的復雜性,很多做實業轉行到投資房地產的企業傢因為對這個新的行業不瞭解,存在著盲目投資,盲目決策,專業人才缺乏的局面,特別是商業地產,項目面臨巨大的潛在風險,因此,我覺得有責任成立專業的顧問公司,為社會做點事情,為企業的決策運營做點事情。

談房企:部分項目成本價發售練好內功才能走更遠

 新浪樂居:今年上半年來多數房企銷量都不理想,部分房企難以完成年度目標,您怎麼看?貴公司服務的科明達集團情況又如何?

  張軍:有句老話叫做"物極必反",瘋狂之後就是冷靜,瘋狂有瘋狂的代價。任何行業,過熱或者是過快發展,甚至全社會的資金都來搞房地產,沒人願意做實業,肯定會付出代價。現在房地產業已經到瞭谷底時候,很多項目為瞭回籠資金,價格已經接近成本價或者低於成本價銷售,建材價格也降到瞭最低。

  科明達集團是我司的戰略合作夥伴,一貫重視企業運營的穩健和長期發展,註重風險控制,保持經營合理利潤。多年前,科明達集團就確定瞭多元化發展的戰略,"雞蛋不放在一個籃子裡",投資項目雖然受到一些大市波動的影響,去年就已敏感預測到市場的階段性變化,目前所有開發進度及銷售目標都在計劃控制的合理范圍中。

  新浪樂居:上半年有不少房企紛紛加入價格戰,開發商究竟是怎樣的一種心態?開發商在量價方面如何權衡?

  張軍:目前開發商要面對開發現金流不足以及利潤率降低的雙重壓力,特別一些去年擴張過快,或者是某些拍得地王的企業,包括一些大型地產集團或者是融資渠道困難的中小型開發商,都紛紛為瞭回籠資金而以價換量,或者放緩開發進度以應對目前形勢。

  我認為,開發商要摒棄原有房地產開發暴利的思維,在目前資金鏈緊張,融資成本高企的情況下,建議進一步提高產品的性價比來吸引買傢,以回籠資金來滿足現金流的要求,但個別項目為瞭銷售實行大跳水的做法,對前期業主極其不負責任,對企業信譽影響不好,建議盡量避免。

  新浪樂居:針對上面這種情況,房企應該怎麼做才好?

 張軍:現在中央政府"底線運作",就是要把房地產行業的問題暴露出來,投機過度的問題暴露出來,同時也迫使企業的加強內控及轉型升級。問題暴露出來瞭,就是解決問題的最好的時候。練好內功,企業才能走得更遠。企業做加法盲目拿地、盲目擴張的同時,要學會風險控制,更加要學會做減法,不要有過多的僥幸心理,看緊自己的錢包和現金流,控制開發速度,有些風險高的地塊或項目需要盡快摒棄。

  新浪樂居:今年以來,多個房企高管跳槽、離職或者內部變動,這樣的人事變動對房企影響大嗎?有何利弊?

 張軍:歷史上甲午年是個變革多事之秋,變革有利有弊。在房地產業變革的時候,房地產企業也在調整開發策略和速度,亂世才能出英雄,因此個別房企的高管人士變動也屬於正常現象,我認為影響不大。

談樓市:佛山樓市震蕩中上行現在是置業最佳時期

 新浪樂居:以您在這個行業這麼多年的經驗來看,您怎麼看佛山樓市近年來的起起伏伏?

 張軍:佛山的產業基礎非常雄厚,藏富於民,這是支撐房地產業的重要因素。其實,多年來佛山樓市雖然有些跟隨大市的波動,但一直比較平穩中溫和上漲,房地產價格一直在合理甚至偏低的水平,所以佛山剛剛評為廣東省幸福指數最高的城市。

  同時,佛山也是房地產泡沫最低的城市,各大開發商也嗅到瞭這個商機,故此導致瞭去年佛山海量的土地出讓,大型開發商紛紛搶攤登陸。這也間接成為瞭今年貨量增加及開發商期望值升高的原因。因此,總體來說,佛山房地產都在震蕩中上行,而且還有上行的空間。

 新浪樂居:從目前成交情況來看,廣佛交界大盤成交量占瞭南海7成以上,但是價格並沒有下調幅度並不大。相反,中心城區不少樓盤降價,祖廟、季華路等新盤紛紛打出"9字頭",但並沒有廣佛交界盤那樣一走就是幾百套貨。您怎麼看這種現象?

  張軍:這個現象是合理的,廣佛交界項目處於廣州國際大都市接壤地域,占盡瞭天時地利人和,價格相比廣州而言,屬於窪地,性價比非常高。"有需求就有市場"、"存在就是合理",隨著廣佛同城化的推進,軌道及交通路網進一步融合,未來會有越來越多的廣佛候鳥們選擇在佛山居住、廣州上班。這一點與河北通州的項目類似。

  另一方面,禪城祖廟、季華路地段的項目價格目前雖然趨於合理,但剛性需求沒有廣佛候鳥強烈,即使通過降價也換來瞭一部分成交,但大部分的購買者還比較謹慎,仍處於觀望的狀態。

  新浪樂居:您認為開發商還會持續以價換量嗎?佛山樓價還有多少下跌空間?

  張軍:據我跟多傢地產商接觸瞭解,目前佛山大多數房地產價格已經到瞭微利或者是接近成本價銷售,個別項目已經低於成本價銷售(計算財務成本、稅收成本)。

  目前新任國傢領導人帶給中華民族新的希望,社會對中國經濟乃至房地產業持長期看好的願景。因此目前調整屬於周期性的調整。有句老話是"物極必反",這麼多年來也是累累驗證,目前房地產價格沒多少下跌空間,會僵持一段時間後,年底將觸底反彈。所以目前是購買的最佳時期。

  新浪樂居:近期多個網絡媒體推廣"微信購房季",你怎麼看待微信買房?未來會成為一種趨勢嗎?

 張軍:微信作為全新的房地產營銷渠道,受到開發商和消費者的追捧,微信購房季應時而生,開發商群起響應。手持互聯網平臺給消費者帶來瞭更多的便利和選擇、瞭解樓盤的機會,線上線下結合銷售已經顛覆傳統的平面電視媒體,未來肯定會成為一種趨勢。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-20/23114305463.shtml

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