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自住型商品房長期成效待考
11月27日，北京市住建委出臺《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規定(征求意見稿)》(以下簡稱《征集意見稿》)，嚴格規定瞭自住型商品房的轉讓環節：5年內不得轉讓，5年之後轉讓的不得再次購買。同時明確，自住房搖號由開發商來組織，但必須使用全市統一的搖號軟件，而且搖號和選房過程將由公證機關全程公證。
此前，北京曾試推瞭3年的單限房，也就是自住型商品房的前身。由於之前單限房在已經上市的項目上發生瞭多次"烏龍事件"，因而關於此次即將上市的自住型商品房的分配，市場上依然有各種"內定""優先"的傳言。
據知情人士透露，此輪北京市住建委出臺新政，主要是針對3年來的各種問題制定瞭相關的管理辦法。隨著未來北京自住型商品房數量越來越多，短期內將有可能對市場產生一定的沖擊，而長期效果如何還將看具體落實情況。"隻要不再淪為牟利工具，把房子真正分配給有需要的人"，就會對市場產生一定的影響。
試運行三年淪為牟利工具
2010年北京開始試點限地價、競房價的單限房，旨在滿足中低收入人群住房需求。經過3年試點，越來越多的單限房被納入住房保障體系中來。今年3月，北京推出"新國五條"細則，要求繼續完善土地出讓方式，通過"限房價、競地價"等方式增加自住型、改善型住房的土地供應，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。這類房源就是單限房。4月10日，北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌公開表示，"納入限價房序列管理"是一個全新概念，和納入住房保障體系的限價商品房不同，這種新的限價房是針對中等收入傢庭，滿足自住、改善型需求的商品房。
當時業內人士認為，這意味著將有更多的單限房開始建設並逐步湧入市場，對於商品房市場將產生不可小視的沖擊。但另一方面，由於單限房以商品房的形式出售，價格卻比商品房低很多，於是成為各方關註的利益焦點，更有地方政府截留雪藏並以此作為招商引資的工具。
實際上，早在兩年前，就曾曝出地方政府欲截留單限房用於招商引資的消息。2011年，北京首個單限房項目房山中鐵長陽國際城，就曾曝出800套單限房房源險被房山區政府截留銷售給招商引資企業，後因引起瞭社會關註才得以正常銷售。今年4月初，昌平區北七傢金色漫香苑單限房被緊急配售，也是類似原因，當時開發商表示，北京市和昌平區兩級政府意見不統一。據知情人士當時透露，金色漫香苑單限房緊急叫停的原因，源於北京市住建委與昌平區的矛盾，這與開發商表述的"兩級政府意見不統一"說法不謀而合。
過去優先保障輪候傢庭
據瞭解，此前北京市各區的單限房如何配售，都是北京市住建委下達針對項目的文件，對配售進行規定，通常會優先項目所屬地區的保障房輪候傢庭，再面向全市保障房輪候傢庭，第三輪如果還有剩餘房源，區縣可以根據自身情況，把房子優先配售給首套置業傢庭。
"單限房當初以限地價的方式入市。"上述知情人士說，由於單限房在土地出讓環節上就做出瞭讓利，所以當地政府當然不願白白"貢獻"給其他區縣。區縣之間的利益協調成為保障房難以解決的難題，"除非給出財政補貼，否則難以平衡。"知情人士說，開發商所說的市、區兩級政府意見不統一也在於此，這個問題一直就存在，難以解決。因此，2011年，北京市註資100億元成立瞭保障性住房建設投資中心，買地建房或收購住房，用於全市住房保障。
根據北京官方發佈的消息，北京尚在輪候的保障房傢庭還需要兩年的時間才能解決，而近年來，北京市各區縣保障房都按照本區優先來進行配售。由於遠郊區縣土地供應多，中心城區基本沒有供應，各區域保障房的供給極不平衡，像海淀、東城、西城這三個供給稀少的城區，常常是與其他區縣做工作調劑房源配售給本區縣輪候傢庭。例如，海淀區2012年就是從朝陽區調劑瞭900多套保障房來配售給本區輪候傢庭。另外有消息傳出，位於昌平區沙河鎮的單限房，也早已內定給沙河高教園區的教師。
新政效果值得期待
試運行三年烏龍頻出，北京市開始明確將要大力推出單限房地塊，銷售和轉讓環節的相關配套政策，也呼之欲出。早在今年5月份，北京市就研究對單限房的分配和再上市進行明確規定，並在10月推出瞭《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見二胎借貸銀行貸款全省皆可處理》，又在近期推出瞭關於銷售管理的《征集意見稿》，明確瞭各種執行細則。
"明確後，未來出現烏龍的情況就會有所避免。"一位曾參建過自住型商品房的業內人士說，過去市、區兩級政府意見不統一，開發商很難做，回款周期長，打消瞭開發商的積極性。現在通過專門的軟件來搖號，由開發商來操作，雖然利潤不高，但至少能保證回款，對開發商來說也算是一件好事。
同時，此次還明確瞭自住型商品房不再針對保障房輪候傢庭，而是京籍非京籍首套置業傢庭，擴大瞭受眾范圍，預計會有相當一部分剛需傢庭會考慮申請自住型商品房，這樣在市場上也會起到短期的調控效果。但是長期的效果，還要看政策執行和落地的具體情況，"如果還是有各種內定的事情發生，那麼調控效果必然還會大打折扣"。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/10422519829.shtml
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