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內容來自sina新聞

袁崇法房企的定位要向城市運營商轉變

  "無論是11部門的新型城鎮化試點通知,還是戶籍制度改革,宅基地和集體建設用地使用權的確權登記,這些都是各部門根據任務分解,在落實三中全會336項改革舉措。"中國城市發展研究院副院長袁崇法在接受中國房地產報記者采訪時表示。

  隨著城鎮化建設的不斷深化,房地產行業作為新型城鎮化的載體,也在發生一些變化。袁崇法認為,"房企已經進入三級開發,不光上項目,還包括瞭投融資機制、物業管理、項目後期的運營以及民生工程等,在向城市運營商過渡。"

  中國房地產報:日前,國傢發改委等11部門印發的新型城鎮化試點通知中,啟動瞭10萬人以上鎮改市試點。你認為這種設市模式有哪些積極意義?難點在哪?

  袁崇法:鎮改市是經濟發展的需要。考慮到近年來有一些特大鎮由於經濟發達,產業集聚度比較轉貸二胎年息借貸增貸轉貸 高,人口持續增加,但鎮級行政職能機構的設置不夠健全,對於管理幾十萬人口的行政編制嚴重不足,也缺乏財政資金來源,一些超大鎮和縣政府所在地的城關鎮普遍規模要擴大,農民的就地就近城鎮化,首先會考慮縣城,所以鎮改市變得非常迫切。

  試點的難點在於兩方面:一是鎮改市既要適應發展的需要,又要防止機構膨脹;二是可能涉及財政的分配機制,鎮改市後在一個省的財政分配范圍都要重新核算。本級財政和上級財政的分配關系要重新核定。

  中國房地產報:新一輪戶籍制度改革消除瞭二元差異,對於加速城鎮化進程有什麼作用?

  袁崇法:這次戶籍制度改革推動城鎮化進程前進瞭一步,但是這樣的改革還是不夠徹底。打破城市和農村的戶口性質差別,實行統一居住證,這實際解決瞭農村歧視問題,但還沒有完全做到自由遷徙。現在城鄉的社會福利體系是不同的,不同的居住地享受的社會福利還沒有統一。我在嘉興調查時發現,城鄉差別共涉及33項,其中16項在現有法律下可以實現並軌,還有17項需要法律上的調整才能統一。所以城鄉差別的打破要從內容上逐項實行,而不僅停留在居住證形式上的統一。

  中國房地產報:對於宅基地和集體建設用地使用權的確權登記,你怎樣看待其意義?

  袁崇法:我國憲法規定農村土地和城市土地是兩種管理辦法,城市建設用地隻有國有一種形式。現在提同一個市場是讓農村的集體建設用地在農村范圍可以流轉,農村也有一些制造業、加工業等非農產業,要讓這些用地可以形成跨村、跨鄉的市場。農村土地是集體所有,集體一般是指行政村。集體土地跨村就叫流轉,而多重流轉後,可能造成集體土地的流失,所以宅基地和集體建設用地使用權必須確權登記。

  農村宅基地是一種住房保障制度,過去計劃經濟時代農村戶口轉為城市戶口屬於一種調動,在調動過程中,退出宅基地,到城市會分配住房。現在的一些農民工進城務工,離開農村,但是戶口並沒有轉移。他們在城裡買房是靠自己的力量,政府沒有提供任何補貼,所以他們不願意退掉宅基地,形成大量人戶分離的局面。宅基地變成進城農民的財產,可以租給別人獲得一定收益。我建議應該和進城農民市民化的住房保障制度結合起來,解決宅基地退出問題。

  中國房地產報:小城鎮作為新型城鎮化改革的重點區域,你怎麼看其發展機遇?

  袁崇法:小城鎮是農村人口轉移的重點區域。因為特大城市的資源承載能力有限,同時城市管理能力跟不上,社會治理結構相對落後。戶籍制度改革對於人口的分類落戶政策是很明確的,小城鎮完全放開,中等城市逐步放開,特大城市限制人口規模。小城鎮想吸引人口首先要有產業,其次是公共服務設施。城鎮化已經走完靠制造業支撐的前半程,而現在制造業普遍產能過剩。而人們的消費觀念正在從物品的消費向精神消費轉變,所以服務領域對於小城鎮及中小城市是一個突破口。按照經濟發展結構性的變化,小城鎮如果能抓住這個機會,將來有可能成為人口集聚、創意產業的城市。但不是所有小城鎮都能獲得這樣的機會,受地域、交通、人口素質影響,有些可能會錯失機遇。三四線城市理論上會發展,但一定是經過市場選擇的,不會全面發展。

  中國房地產報:房地產行業作為新型城鎮化的載體,你認為房地產業會有哪些方面轉變?

  袁崇法:房地產發展的高潮已經過去。過去最好的市場在一二線城市,但現在隨著這些大城市人口數量的增加,資源承載能力相對下降,所以一二線城市,房地產未來發展空間不大。而三四線城市充滿瞭不確定因素。一些小城市因其公共配套設施不健全,房企在開發中需要配建這些設施。現在一些房企已經轉型為城市運營商,房地產開發逐步走向城市復合功能的開發,而不是單一的住宅。現在房企已經進入三級開發,不光上項目,還包括瞭投融資機制、物業管理、項目後期的運營以及民生工程等,在向城市運營商過渡。在此趨勢下,開發商和政府、金融機構的關系需要重新構建,做好長期運營的準備。以後可能很多企業要做持有型資產的經營,這也要求房企要構建這種運營團隊,房地產業的定位和角色的扮演會出現轉變。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/11032880642.shtml
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