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??在市場良好的環境下,足夠的存貨曾是是業績突破的重要保障,但在樓市預期低迷的今天,仍在持續增長的存貨量,或許就變成瞭房企的包袱。

??招商地產則從2013年的151.9億元上升為256.6億元,增幅更是高達68.9%。

??“過去開發企業可以忽略這一問題,通過大量拿新地新項目來維持增長,但若幹年後回頭一看,發現存貨總額裡百分之三四十都是滯銷產品,那這樣的存貨結構本身對支持企業持續增長就已毫無意義。”

??宏觀數據映射到每一傢房企財務報表中的,則是存貨量的攀升。

內容來自sina新聞

??去存貨,幾乎成為所有房企在2014年下半年的重點,但從整體來看,卻收效甚微。房貸2胎要找那間銀行怎麼貸款比較會過件

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-03-19/09205984131109259362102.shtml

??存貨總額的增長一直是開發企業取得業績增長的基礎,這一點並不難理解,因為隻有擁有足夠多可以出售的貨物,才可能收獲持續增長的銷售數據。甚至對於許多希望在銷售排行榜上實現趕超的企業而言,大幅增長的存貨量,才可能帶來彎道超車的希望。

??而新上任的行業老大綠地集團則將2015年的銷售目標定在瞭2800億元,同比增幅16%,不僅較2014年48%的增幅目標大幅下降,而且開始淡化其與萬科的銷售額排行之爭。

??3月11日,國傢統計局公佈瞭2015年1-2月的房地市場數據,數據顯示:到2月末,全國商品房待售面積達63922萬平方米,同比大幅增長24.4%,比去年末增加1753萬平方米。

??“有些存貨,很有可能永遠賣不出去瞭。”有業內人士分析稱,開發企業的存貨數據裡,有不少是積壓瞭兩年以上的古老資產。比存貨數據更可怕的,恐怕是一些企業的存貨結構問題。

??曾經的行業老大萬科表示在2015年將不考核銷售額指標,轉變為銷售回款及利潤指標。

??問題在於,房企存貨量繼續保持高速增長之時,他們對未來業績的預期卻開始下調。

??龍湖地產是少有的例外,2014年,其年末存貨量同比下降6.4%至103億元,而這也是2014年執行“去存貨”戰略最為堅決的開發商。

??增長的“存貨”

??當發展慢下來之後,這些曾經被繞過的存貨就成為房企必須去解決的問題。

??下滑的預期

??開發商的規模之爭似乎已近尾聲。這本身也透露著房企對2015年乃至未來市場增長空間的悲觀。

??旭輝地產的這項數據則從2013年的39.5億增長為2014年的54.2億元人民幣,增幅37.2%。

??如果以“已建未售物業與存貨之和”作為房企存貨量的一個參考,那麼大部分房企的存貨仍在高速增長。

??萬達集團也表示核心考核指標調整為考核租金、凈利潤、持有物業增長指標,明確房地產收入指標不作考核。

??已公佈2015年目標的碧桂園集團也將數值定在瞭5%,相當低調的選擇。其餘已公佈目標的房企也多將銷售額增幅定在瞭10%左右,與2014年平均20%的局面有瞭大幅的下滑。

??銷售預期下來瞭,但存貨量卻增幅不減。背後卻有著更深層次的原因。

??碧桂園2014年年報數據顯示,其已建未售物業與存貨之和為252.98億元人民幣,比2013年時增加瞭58.1億元,增幅達到29.8%

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??去存貨的挑戰

??房地產市場高速增長期的粗放經營狀況,使得很多企業開發出瞭大量貨不對路的產品,很難靠銷售盤活。比如一些單套面積200平米以上的公寓,在特定城市的去化周期極其漫長。除瞭大幅降價,折本出售,幾無出路。

??常被用來評價房屋建設投資經濟效果的房屋建築面積竣工率指標自2000年以後就持續下降,這一指標可以反映房屋建設速度及其建設成果的相對規模,這說明竣工周期大大延長,大量資金不斷沉淀。至2013年房屋建築面積竣工率已落至15.24%,這相當於需要六年左右才能竣工交付。這或許可以成為存貨結構問題的一個旁證。

存貨增長預期下調 房企去存貨戰略趨向精細化

??高企的土地價格下,2015年的土地市場不是貿然進入之地。甚至在未來幾年,房企拿地補倉的動力都會大幅降低。

??另外,不斷降低的行業毛利率也迫使企業回過頭去挖潛,精細化求生存的時代已來臨。



??與待售面積大幅增長相輔的,則是銷售量的加速下跌。同樣據統計局的數據,1-2月份,商品房銷售面積、銷售額同比跌幅達16.3%和15.8%。而這種銷售同比下跌的趨勢,在2014年已經持續瞭一整年,2014年全年平均跌幅為7.6和6.3%。

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