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??深圳中原研究中心調查顯示,在深圳的二手房交易市場,有些熱門房源甚至出現一天多次“反價”的現象,二手房平均價格從2014年9月的30233元/平方米一路攀升,現已突破33000元/平方米。據中國證券報記者瞭解,除深圳之外,包括廣州、惠州在內的多個城市均出現瞭業主“反價”的情形。

樓市新政出臺多地業主連夜反價 房價短期難明顯漲

內容來自sina新聞

??分析人士認為短期房價走勢難逆轉

??據記者瞭解,與當前情況類似的是,2009年信貸政策由緊轉松,二套房首付比例低至20%,多重政策疊加,房地產市場隨之迅速轉向。在2008年的低基數基礎上,2009年全年銷售面積突破9億平方米,同比增幅超過50%,而銷售額高達4.4萬億元,同比增長83%。但2010年信貸收緊後,市場即陷入低迷。該研究院分析認為,2015年市場再度迎來二套房利好政策,公積金二套首付最低30%,商貸二套首付降至2010年初的40%,加之二手房交易稅費減免,或與2009年類似,助力樓市成交回暖。

??“房價可能在一夜之間就面目全非。”深圳一位二手房經紀人表示。讓樓市再度成為焦點的是3月30日落地的樓市新政。根據央行、住建部、銀監會聯合下發的通知,擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。同時,繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調為20%;擁有一套住房並已結清貸款的傢庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。

??上述機構指出,最新出臺的政策意味著改善型需求獲大力支持,樓市穩消費基礎更趨牢固。對購房者而言,二套房首付降低、稅費減免政策降低購房成本,刺激潛在購房需求特別是改善型需求的釋放。針對新房市場來說,公積金購買首套自住房成本首付比例降低,大大減輕瞭改善型需求在購房初期的資金壓力。針對二手房市場來說,免征營業稅期限由5年調整為2年,帶來二手房流轉成本降低,在一定程度上刺激二手房交易。因而,此次政策調整,對購房者的直接影響是購房成本降低,影響市場預期,一定程度上也刺激部分觀望需求入市,推動成交回升。

??這次以“降首付”為主題的樓市新政,讓二手房業主們忙活起來。“‘反價’的現象越來越多瞭。原本談好瞭價格,昨晚通知下發之後,業主加個5萬10萬的都不在少數,有的幹脆就不賣瞭,坐等房價上漲。”上述經紀人透露。

??庫存高企 房價走勢分化

??除“降首付”之外,財政部關於個人住房營業稅政策的調整也似乎讓二手房業主們更有“底氣”。根據財政部、國稅總局下發的通知,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

??樓市新政提振成交 去庫存仍是主旋律

??在政策松綁預期不斷強化的背景下,本次新政的出臺被業界看作是“如期而至”。分析人士認為,新政劍指改善型需求,在個人住房轉讓營業稅“5改2”的共同作用下,二手房市場有可能率先受到提振。政策放松將進一步傳遞至新房市場,二季度市場成交量有望攀升。總體而言,由於庫存壓力尚未得到根本緩解,短期內房價難以出現明顯上漲。

??據記者瞭解,新政出臺之後,也有多個城市的開發商連夜修改推盤方案,想“趁熱打鐵”加大推貨量。接受記者采訪的多位業內人士均表示,隨著推盤熱情和購房需求激發,樓市將迎來一波成交高峰。

??分析人士指出,在去年四季度以來多個利好政策的合力之下,一二手房市場的供應熱情有望得到激發,購房者出手的意願在加強,樓市有望在4月份迎來一波成交小高潮。至少在成交量方面,預計會有一個明顯的增長。

??據某研究院對此次新政出臺前一周(3月23日至29日)各地市場的監測顯示,多個城市出現量價齊漲的態勢。其中,北京商品住宅(剔除保障性住房)成交1177套,13.02萬平方米,成交面積環比上漲27.15%,成交均價為23613元/平方米,環比上漲0.94%。上海商品住宅成交套數1950套,環比上漲33.2%,成交均價為28001元/平米,環比上漲2.重劃區比較07%。二線城市方面,杭州、武漢、南京等地的成交均明顯回暖。

??同期重點監測的37個城市成交面積環比上漲23.2%。其中,27個城市環比上升,占比超過監測重點城市數量的7成。環比來看,一線及二線代表城市漲幅均超過20%,二線代表城市漲幅最高,為26.4%;同比來看,二線代表城市領跑,同比上漲10%,三線代表城市次之,同比上漲9.6%。

??該研究院在分析此次新政出臺的背景時指出,在2014年全國房地產銷售及新開工面積下降明顯、開發投資放緩的背景下,各個城市的庫存壓力持續增加,今年1-2月銷量繼續大幅回落,多數城市的可售面積去化周期在15個月的警戒線以上,市場整體的去庫存壓力凸顯。穩定房地產市場信心、房地產開發投資節奏,仍將是各級政府在穩增長過程中的主要任務之一。

??提振信心 成交有望回暖

??新政出臺 多地業主“反價”

??樓市新政一石激起千層浪。中國證券報記者獲悉,包括深圳、廣州在內的多個城市出現二手房業主連夜“反價”的現象。

??在此之前,免征營業稅的購買年限是5年。“5年變2年,對於業主們來說差別很大,不僅繳納營業稅的概率變小,給業主們處置房產的時間也更寬裕,業主們更有底氣跟你談價格瞭。”上述經紀人表示。

??據某研究院的監測,新政發佈前一周,開發商已加大推盤力度,其監測的10個重點城市共開盤59個項目,累計推出房源近8000套。其中,上海開盤8個項目,推出房源738套,廣州開盤6個項目,推出房源643套,北京開盤3個項目,推出屏東琉球農地貸款房源572套;二線城市累計推出約6000套房源。此外,上述開盤項目整體價格平均上漲4.36%。

??政策松綁被認為將極大地提振市場。不僅部分地區的二手房業主開始“反價”,一些新房的開發商也開始醞釀漲價。記者瞭解到,新政出臺前,河南、南京、杭州等地已有開發商宣稱準備上調新推項目開盤價。杭州萬科推出瞭“24小時特惠房源”,宣稱旗下所有項目“24小時不打烊,24小時不漲價”,並預告4月開始新推項目價格將全面上調。

??但相比之下,房價是外界更為關心的因素。分析人士認為,政策放松的主要目的在於支持改善型需求,加快庫存壓力較大城市的去化,從而穩定市場。就價格而言,更需視實際情況區別看待。

??據研究院分析指出,此輪政策放松主要是進一步刺激市場促消費、去庫存。與之相對應的,庫存壓力較小的一二線重點城市已進入控制人口規模階段,購房落戶政策已基本取消,而不少二三線城市仍采取放寬購房落戶政策,如海口、無錫等。興業證券研報認為,年初至今,房地產公司主要任務仍然是去庫存,尤其是供給量較大的三四線城市。政策松綁將進一步促進庫存去化,助力三四線城市樓市回暖。

??在此背景下,有分析人士認為,對於庫存壓力較大的三四線城市來說,“量”比“價”的增長顯得更為重要,賣方短期內應該繼續堅持“以價換量”的策略,因此價格短期內難以明顯上行。

??仲量聯行華東區研究部總監周志鋒也指出:“中國各地樓市基本面有很大差異。大部分二、三線城市庫存巨大,未來新增供應也非常可觀。開發商在這些城市還是應該繼續將重點放在去庫存方面,而非考慮提高售價。在一線城市和1.5線城市整體市場基本面健康,此次政策的放松可能導致這些地區的房價進入上升通道。”

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/08485988834197752819763.shtml

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