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地方政府土地財政是擊鼓傳花的遊戲

三、四線城市在招商引資時,多以低地價來吸引客商,間接助長瞭用地粗放擴張。國傢新型城鎮化規劃也反復強調,一線城市要嚴控特大城市的人口規模,這意味著土地出讓規模也會相應控制。可見,無論一、二線還是三、四城市,均需盤活存量土地。對地方政府而言,與其拼命索要土地指標,不如盤活存量閑置土地。

一、二線城市經濟發達、產業雄厚,教育、醫療、就業等優勢資源高度集聚、對人口、產業和企業的吸引力大,土地相對稀缺,且供不應求,這也使得一、二線城市的房價上漲有一定的人口和產業支撐。三、四線城市卻沒有那麼多好運氣瞭。經濟發展水平普遍不高、購買力較弱、人口及資金凈流出、市場空間本就有限,上一輪調控後,大量房企從一、二線城市湧入三、四線城市,進一步推動當地商品房庫存持續走高,日積月累,形成現在的分化格局。媒體報道最多的空城、鬼城多集中在吸引力較弱的三、四線城市。

2015是房市走向分化的一年

首先,樓市野蠻生長的情況2015年將不復存在,取而代之的將是一種分化格局,特別是一、二線城市與三、四線城市的分化。2013

中國的房地產業不僅僅是單純的經濟學問題,而是摻雜瞭土地、財政、GDP考核等諸多因素的政治經濟學問題,它與中國的城鎮化模式,與中國的土地制度、戶籍制度、GDP考核制度密切相關。

樓市野蠻生長的情況今年將不復存在,取而代之的將是一種分化格局,特別是一、二線城市與三、四線城市的分化

如此簡單粗放的發展模式,地方政府看重的是依附於土地帶來的大量財富。土地財政可以歸納為三種模式:一是土地出讓金,通過供應土地獲取土地收益,包括出讓、租賃國有土地使用權等多種供地方式,俗稱“賣地”;二是土地相關的稅收,獲取依附於土地發展的建築業和房地產業的營業稅和相關稅收;三是土地融資,各種名目的地方政府融資平臺利用土地抵押獲取貸款。

文/安邦咨詢 唐黎明

房地產業的嚴峻形勢,也使得房地產商開始謀求多元化發展。

首先,我們來看看中國城市發展與房地產之間的唇齒相依的關系。

縱觀全國的城市發展模式,基本上遵循“水多瞭加面,面多瞭加水”的遊戲規則,即“舉債擴張-賣地還債-再舉債擴張-再賣地……”以此來擴張城市空間拉動經濟發展。當單一的城市核心區發展成熟以後,通過舊城改造或騰籠換鳥等概念,將部分功能向城市新的副中心轉移。政府也依賴出售副中心的土地,來獲取土地出讓金,以支撐舊城改造和新區建設所需的大量資金……不斷地擴張,不斷地做大財政窟窿來支撐發展。許多地方動輒一到兩倍的新城區擴張規模,實際上,以當地的人口、自然資源、經濟產業和公共資源,根本不足以支撐如此快速的擴張,於是在邊緣新城區出現瞭空城鬼城等現象,最終導致土地浪費和地方財政負擔加重,也沒帶來預期的經濟發展。

2015房市:從城市化看房價分化

2014年是中國房地產業跌宕起伏的一年。政策層面上看,限購取消,“930”新政輪番上演,一石激起千層浪;從開發商看,業績壓力、庫存壓力,壓力山大不堪重負;從行業層面上來看,房企觸網、眾籌賣房,你方唱罷我登場,熱鬧中又透露著混亂。這一切似乎預示著,房地產行業一個新時代的到來。

城市化不再是圈地賣地蓋房子

實際上,土地不可能無休止的出讓下去,城市建設也不可能無休止的進行下去,地方債務的窟窿也不可能隻做大不還債,中國的城市化模式和房地產的發展模式,已全面步入後土地經濟時代,而房地產的好日子也一去不復返瞭,原有的產業發展模式、項目建設模式、城市運營模式,都走到瞭另一個轉折期。這個轉折期,對於地方政府、開發商和房地產業主來說,都面臨著全新的挑戰。

上一個十年,是房價持續上漲的十年。下一個十年開始,房價會怎麼走?房地產泡沫是破滅還是持續?

我們不妨從城市的視角,來看看2015年的房市分化。

賣地、收稅、抵押三個環節一環扣一環,形成瞭土地財政的生財模式,地方政府在土地財政的生財之道上,走出瞭以“經營土地”來“經營城市”的道路。據財政部的數據,2013年國有土地使用權出讓收入首次突破4萬億,達41266億元,同比增長約45%。這4萬多億包括,新增建設用地土地有償使用費收入699.22億元、國有土地使用權出讓金收入39072.99億元、國有土地收益基金收入1259.67億元、農業土地開發資金收入234.30億元。其中,土地出讓金在2011年突破3萬億後,2012年下降至2.7萬億元,而2013年再猛增1.2萬億元,3.9萬億的土地出讓金占國有土地使用權出讓收入的95%。以土地財政來經營城市的模式本來順風順水,然而當房地產業不景氣,土地賣不出去,就難以為繼瞭,尤其還面臨著前任政府即將到期的債務。

17.36%和26.59%。如果還是以土地財政的思維發展經濟,地方債會如同滾雪球般越滾越大,最終引發金融風險。

9.28%的地方債務到期,也即是說,從2012年開始的未來三年將有4萬億的平臺貸款到期。據審計署的統計,截至2013年6月底,省市縣三級政府負有償還責任的債務餘額10.58萬億元,比2010年底增加3.9萬億元,年均增長19.97%。其中,省級、市級、縣級年均分別增長14.41%、

從2012年開始,一些地方就進入瞭還債高峰期,從償債年度看,2012年、2013年、2014年分別有17.17%、11.37%和

三、四線城市在招商引資時,多以低地價來吸引客商,間接助長瞭用地粗放擴張。國傢新型城鎮化規劃也反復強調,一線城市要嚴控特大城市的人口規模,這意味著土地出讓規模也會相應控制。可見,無論一、二線還是三、四城市,均需盤活存量土地。對地方政府而言,與其拼命索要土地指標,不如盤活存量閑置土地。

樓市和房地產產品將出現分化。

年以來,一、二線城市房地產市場持續回暖,商品房和土地成交均量價齊升,且漲幅巨大;而三、四線城市樓市則基本平穩,部分城市甚至面臨整體下滑的趨勢。

土地財政是擊鼓傳花遊戲 2015年房市分化

除瞭城市的分野以外,房地產品也將出現分化。普遍的情況是,一、二線城市的住宅地產還在苦苦支撐勞工紓困貸款率利2015申請二胎年息,商業地產、工業地產等卻不如人意。而三、四線城市則是住宅地產、商業地產、工業地產、寫字樓全面哀歌。

以旅遊地產為例。自 2008

年以來,一些大型房企,都紛紛進軍與文化、養生養老相關的旅遊地產開發,在三亞、雲南等地大肆圈地建房。這些項目大多是以旅遊開發為名義,大肆圈地建造“高端住宅”,不僅使旅遊景區的生態環境遭到破壞,還出現瞭“空城”“鬼城”。

(作者系安邦房貸二胎利率多少年息怎麼貸款比較會過件集團合夥人,高級研究員)

萬科從專註住宅開發轉向“城鎮化配套運營商”,將目光投向瞭商業地產、養老地產等領域;綠地集團從“地產開發商”向“綜合地產全程運營商”轉型,從中國市場向全球市場轉型佈局;世茂集團建立雲平臺,轉型為生活方式服務商……除瞭在地產領域內向更為細分的縱向市場轉型外,不少房企也在嘗試橫向轉型。萬達擁有萬達商業地產和萬達院線兩傢上市公司;恒大地產的多元化業務已經涉及農業、礦泉水、體育、甚至光伏等領域。在2015年,房企的轉型勢在必然,一方面繼續多元化的路徑,另一方面也需要專業化,謀求在房地產業的細分領域的競爭力。

從過往的城市發展來看,城市化不再僅僅是圈地賣地蓋房子,城市化的重心需要從建設轉向管理和效率;粗放城市化所導致的債務危機也已迫在眉睫,2015年,從中央到地方,從房地產企業到投資者,都需要轉換發展思路,以新的發展思維,迎接新時代的到來。

在新的一年裡,除瞭房企要轉型以外,地方政府也需要轉變發展思路,土地財政行不通之時,如何盤活存量資產就成瞭一門學問。

國土資源部某高層官員就曾表示,我國的工業用地比例過高,已經達到26%,在制造業比較發達的城市,工業用地超過40%,個別城市超過50%,相對於紐約的7%、中國香港的6%、倫敦的2.7%、新加坡的2.4%,工業用地的比重過高,一方面反映瞭生產和生活用地失衡。另一方面表明,中國的工業化用地效率太低。

內容來自sina新聞

從過往的城市發展來看,城市化不再僅僅是圈地賣地蓋房子,城市化的重心需要從建設轉向管理和效率;粗放城市化所導致的債務危機也已迫在眉睫,2015年,從中央到地方,從房地產企業到投資者,都需要轉換發展思路,以新的發展思維,迎接新時代的到來。

(作者系安邦集團合夥人,高級研究員)

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/11265959157997438811951.shtml
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