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面粉貴過面包北京土地市場再現 搶地潮

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-24/07103208259.shtml

  僅僅相隔一天,北京(樓盤)土地市場本周內掀起瞭兩次搶地熱潮。

  據中原地產測算,扣除配建的公租房面積及相應成本後,其商品房部分折合樓面價為16581元/平方米,創區域樓面價新高。而目前,該區域附近房地產項目東亞·印象臺湖4月份的開盤價在16500元/平方米左右。北京樓市再現"面粉貴過面包"情況。

  此外,當日成交的大興區魏善莊鎮多功能用地,被北京城建興華地產有限公司以11.15億元競得,溢價率102%,折合樓面價6051元/平方米。另一幅大興區新城核心區商業地塊,由北京萬科企業有限公司和北京首都開發股份有限公司聯合體以11.25億元摘下,溢價率81%,折合樓面價8859元/平方米。

  中國房地產研究會最新發佈的"2013中國房地產上市公司測評研究報告"也顯示,土地市場中,萬科、中海、保利、華潤置地和招商地產等企業的戰略重心重新聚焦一二線,在北京、上海(樓盤)、深圳(樓盤)、南京(樓盤)、武漢(樓盤)等城市大規模拿地。往年堅持三四線城市為主的恒大地產也在2012年11月份提出,三四線城市營運環境比較困難,未來將逐步提高在二線城市的土地儲備及房屋銷售比重。

  中原地產市場研究部總監張大偉預計,2013年全年北京總土地出讓金收入有望再次回到千億以上。

  "面粉貴過面包"

  "在市場上升趨勢強勁的一線城市,大型房企有非常明顯的回歸之勢。"張旭認為,雖然當前"國五條"細則落地,但相對於當前施行收緊性政策的影響,拿地與房企自身儲備、購房需求以及中長期預期等因素的關聯更為密切。北京庫存量持續低位,供應缺口較大,需求仍然旺盛,對於優質地塊,未來大型房企拿地熱情不會明顯降低。

  其中最熱門的北京大興區舊宮宅地吸引瞭萬科、金地、融創、旭輝等10傢房企參與競拍,內湖房屋二胎最終被保利和首開聯合體拿下,總價12.82億元,溢價率49%,同時還需配建的公租房面積為10500平方米。

  任啟鑫分析,樓市供需矛盾的尖銳、增量供給不足、庫存告急,造成購房需求的累積,隻要有符合剛需客群要求的新項目入市都會受到購房者追捧,未來"日光盤"現象將會增加,因"項目熱銷、一房難求"形成的房價上漲預期還將進一步促進購房需求的上升。

  據中原地產統計,截至目前,2013年以來,北京土地出讓金收入合計達到瞭約617.89億,相比2012年上半年的135.65億,上漲瞭3.5倍,接近2012年全年的土地出讓金647.92億。

內容來自sina新聞

  根據亞豪機構統計,截至2013年5月22日,僅新增供應22380套商品住宅,而成交量則達到瞭49810套,高達2.7萬套的供需缺口,導致庫存急劇減少。

  同日成交的另一幅通州區臺湖鎮B-23地塊F3其他類多功能台中霧峰建地貸款用地,由北京世紀鴻房地產開發有限責任公司和李金嶺聯合體以8.25億元競得,相比2.5億元的掛牌起始價溢價率高達230%,平均樓面價為13137元/平方米,

  中原地產測算,剔除保障房後,商品房住宅部分的樓面價為22100元/平方米。據其監測,目前該區域內在售商品房的均價在25000~28000元/平方米之間;周圍的二手房物業,以育龍傢園、芳源裡為代表,均價部分超過25000元/平方米。

 回歸一線城市

  鏈傢地產市場研究部的統計顯示,今年以來北京經營性用地成交量達到50宗,比去年多出35宗。建設用地總面積為353.05萬平方米,同比增長296.87%。

  鏈傢地產市場研究部分析師張旭認為,今年北京土地市場熱度明顯高過去年同期。一方面是由於今年推地量大幅上漲,另一方面是房企拿地積極性仍然較高。這一點,從拍地現場的多傢報價、多輪競價、高溢價成交中也可以看出。

  對於土地市場的此輪搶地潮,亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,2011~2012年度的上輪調控中土地成交稀缺導致房企均"囊中羞澀",存貨儲備速度遠低於消化速度,並且上輪調控周期的後半段大量房企通過"以價換量"的方式回籠瞭大量資金,"錢多地少"使得房企對土地市場的興趣開始回升。今年以來,雖然受到"限價"等新一輪房地產市場調控政策的影響,但是房企對於北京未來房地產市場的走勢普遍看好,因此紛紛開始出手拿地,增加儲備。

  5月20日,經過長達50分鐘的激烈競拍,通州區臺湖鎮B-03地塊被福州(樓盤)泰禾房地產開發有限公司以11.25億元的地塊最高限價並配建73000平方米公租房成功摘得,溢價率為48%。

  相比商業地塊,住宅地塊明顯受到熱捧:5月22日成交的大興區舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A2-1地塊二類居住用地和5月20日成交的通州區臺湖鎮B-03地塊居住、托幼項目用地,在剔除配建公租房面積後,平均樓面價均刷新區域最高紀錄。

  中國房地產業協會副會長朱中一認為,一些領先企業佈局重心相繼回歸一二線城市,一方面反映瞭企業對部分三四線城市房地產市場風險的認識逐漸深入;另一方面也反映出企業城市佈局策略的回歸。

  市場供應或將出現轉機

  北京市土地整理儲備中心的信息顯示,同樣是多功能用地,去年9月,北京光谷科技園開發建設有限公司以7.73億元拿下通州臺湖104和109地塊F3多功能用地,樓面價僅為4380元/平方米。時隔8個月,臺湖區域多功能用地的樓面價上漲瞭8757元/平方米。

  而通州臺湖地塊的18傢房企參與競逐,更是創下今年單宗土地競拍企業的數量之最。

  在土地市場一派熱鬧景象的同時,北京商品住宅卻遭遇庫存告急。

  "在市場上升趨勢強勁的一線城市,大型房企有非常明顯的回歸之勢。"

  北京市住建委的信息顯示,目前北京商品住宅存量僅61000餘套,相比去年同期下滑瞭39%。任啟鑫認為,在這6萬餘套的市場存量中還包括一部分品質較差的"歷史存量",以及部分去化速度較慢的高端產品存量,除去這些"非活躍存量"之後,所剩的可快速轉化為成交的"活躍存量"數量更加稀少。

  亞豪機構數據統計顯示,6月份北京預計將有31個項目開盤入市,其中包括京投萬科·西華府等15個純新盤,以及金地格林格林等16個老項目後期。相比4月、5月20個樓盤左右的入市量,6月份項目入市積極性有所提高。

  "經過瞭"國五條"北京細則落地後兩個月時間的調整,一方面房企已經逐漸明確瞭應對"限價令"的策略,另一方面充足的市場需求也吸引著以"快銷"為目的的房企不斷入市。"任啟鑫預計,自6月份開始市場供應情況將逐漸出現轉機。

  兩天之後的5月22日,北京土地市場再度熱鬧起來。
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