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  如何實現?需要打破一些壁壘。比如說高速公路,我們國傢的模式抑制瞭城鎮化,因為高速公路是高收費,目的是讓大傢都建。修路以後,因為要收費,設計成封閉式的,這就沒有出口,城鎮就沒辦法形成。

  在城市改造方面,王小廣對於萬達的模式較為推崇。他認為,當前城市發展仍是不完善的,亟待改造,而這就是地產的機會。萬達就是抓住瞭這個機會,形成瞭標志性的模式。

王小廣房地產阻礙城鎮化

  觀點地產新媒體:所以打破藩籬,可能是未來的機遇?

  王小廣:商業地產和住宅地產不一樣,面臨的環境和自身機會以及盈利模式都不一樣,所以一定是一種新的東西,但是空間還有。

  現在這種試點的方式我是反對的。政府需要告訴全國人民,一套房子是免稅的,形成一戶一套的房產制度,在金融、稅收、用地各方面都鼓勵一戶一套住房,做到瞭這一點,房地產就不會有問題。鑒於中國的特殊性,二套住房可以適當收稅,三套住房就不用客氣瞭。隻要設計這麼一個制度出來,限購根本不需要。

  房產稅可以有兩年緩沖期,在這段時間把多餘房產出售就不用交稅瞭,願意持有就說明願意交稅。汽車二順位設定年息

  另外一種是壟斷低價,金融行業就屬於這種。壟斷低價的收益取決於存貸款利息差,不取決於利率水平高低。利率水平越低,實際上賺的錢越多,因為需求越多。

  觀點地產新媒體:您在觀點商業年會上談到,商業地產發展未來大有可為的兩個方向,一個是新城鎮發展機遇,人們生活的汽車化,還有一個就是改造城市?

  觀點地產新媒體:三中全會之後,金融改革可能會對房地產行業有哪些影響?

  我們的城市實際上還不是完善的,好多都要重新改造,地產商在這裡面起的作用越大,機會就越多。萬達就抓住瞭這個機會,把零散的東西集中起來,形成瞭自己的模式。一個企業創造一種模式來改造城市,使城市受益,同時自身也獲得很大的投資回報。

  在商業地產泡沫化的言論甚囂塵上之際,國傢行政學院決策咨詢部研究員王小廣拋出瞭商業總量仍然不足的觀點。

  利率市場化解決瞭這個問題,把利率水平抬高,房地產商貸款成本增加,消費者按揭貸款的成本增加,所以對房地產是負面的影響。

內容來自sina新聞

  王小廣:對。以後把高速公路收費慢慢降低,有些地方都已經收回來瞭,就可以跟周邊全部接上,對小城鎮和物流中心的形成都非常有好處,商業就可以發展瞭。所有的商業都要依附地產,這不就是地產業的機會?各種需求都出來瞭,人也開始聚居在各個地方,城市就形成瞭,城市形成就有需求。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/09193895803.shtml

  現在要解決這個問題,可以把高速公路收費慢慢降低,然後出口越來越多,甚至最後取消圍欄,這樣隔一個地方就會有一個城鎮出來。

  對於現在普遍關註的房產稅問題,王小廣坦言:"我對現在的試點非常反對。"他提出,房產稅遲早要收,但可以給一個緩沖過渡期。在房產稅的設計中,最核心的是要明確一戶一套的房產制度,在金融、稅收、用地各方面都鼓勵一戶一套住房的。做瞭這一點,限購等行政手段也就無用武之地瞭。

  解決的辦法即要把高速公路收費慢慢降低。"出口越來越多,甚至最後取消圍欄,這樣隔一個地方就會有一個城鎮出來。"王小廣對觀點地產新媒體表示,城鎮出現,相應的需求也會出現,而這就是商業地產的新機遇。

  觀點地產新媒體:房產稅是討論比較熱烈的話題,您怎麼看這個問題?

  王小廣:房產稅是肯定要收的。現在為什麼不收?從政府角度來講,害怕房產稅對經濟增長和房價帶來沖擊,更重要的是房產稅受到許多投資者的反對,達不成妥協,有很多的風險,以後怎麼化解是一個很大的問題。

  王小廣認為,商業地產不同於住宅地產,它面臨的環境和自身機會以及盈利模式都是嶄新的,尚有發展的空間。而這個空間主要通過汽車化的城鎮化以及城市的改造兩個路徑來實現。

  這個設計可能會有沖擊,需要安排過渡期。為什麼"國五條"出來以後反響很強烈?就是因為要收稅。

  王小廣:房地產是阻礙城鎮化的,房價越高,城鎮化越不可能,汽車化則有利於城鎮化。中國現在的問題就是需求在哪裡?沒有需求,工業、商業最後都會有問題。

  一戶一套怎麼實現?當然要靠稅收,靠金融政策,長效機制既是金融的,又是稅收的。比如說保障房,這個永遠要有,特別是城鎮化過程中,解決農民工市民化問題的過程中,保障房是特別重要的。由政府投錢來解決住房問題,解決住房問題就是解決落戶問題,這些人就有消費的欲望,就可以更加努力工作,去提高購買力,然後商業地產、社會經濟的消費需求、投資需求就會出來。

  商業地產要創新模式,絕對不能走住宅房地產的老路,因為住宅房地產是一次賣光就完瞭,相比之下回報特別快。住宅房地產有幾個特點,一是漲價,靠漲價賺錢;第二,一次性賣完,物業不管,沒有多少房產商管物業的,這種模式最適合於投機。

  商業地產要落地生根,要跟商業形成一種良性循環,要長期經營。地產商在數個方面沒具備條件,就不要進入這個領域,否則很快就死掉。

  以下為觀點地產新媒體對國傢行政學院決策咨詢部研究員王小廣先生的訪談實錄:

  王小廣:金融改革就是利率市場化。中國的金融是屬於行政性壟斷,形成的市場價格就是壟斷低價,就是壟斷瞭企業、壟斷瞭機構。

  市場行為有兩種選擇,一種是壟斷高價,這是很常規的,因為收益取決於價格,所以控制供應量,房地產實際上有這個特點。

  "一個企業創造一種模式來改造這個城市,使城市受益,同時自身也獲得很大的投資回報。"而汽車化在城鎮化發展過程中的作用就是打破城鎮間的藩籬,王小廣指出,我國的高速公路收費模式實際上將城鎮割裂。服務區無法構成城鎮,中小城鎮無法打通,從而阻礙瞭城鎮化進程。

  觀點地產新媒體:您提到的汽車化,怎麼去實現?



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  服務區變不瞭城鎮,城鎮化就被阻礙。中小城鎮沒打通,問題很嚴重。大城市的城鎮化成本已經非常高瞭,誰也沒有能力讓更多人進入北上廣,因為容量有限。

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