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內容來自sina新聞

北京樓市地市漲聲一片 多重因素共同推房價上漲

  2013年，北京樓市"漲"聲一片。業內人士認為，房價上漲並不是孤立的，與多重因素息息相關。

  2013年，北京房價上漲瞭多少？有機構統計顯示，新房住宅全年成交均價達2.36萬元/平方米，較2012年的2.09萬元/平方米上漲13%；二手房全年成交均價為3.14萬元/平方米，與2012年的2.55萬元/平方米相比，漲幅高達23%。

  然而，房地產市場的漲勢特別是價格的上漲，這種表現出來的房價變化並不是孤立的，它和城市的發展，人們對高質量生活的追求，財富和資源的不均衡等息息相關。當然，在一系列變化之中，可以看到許多正向的變化。

  樓市地市"漲"聲一片

  2013年，北京樓市最明顯的特點是"漲"。房價上漲、地價上漲，房地產企業的業績在上漲，許多人士對未來樓市特別是一線城市樓市的預期依然在看漲。

  2013年年底，北京金隅嘉業剛以約22億元的價格中標朝陽北路自住商品房地塊，已經有買房人詢問該自住房項目什麼時候入市。自住商品房為什麼能吸引眾多關註？而無異議的是，在北京商品房價格持續上漲的背景下，這類限價的自住商品房表現出明顯的價格優勢。房價的上漲將眾多剛需置業者推向瞭自住商品房。

  在土地市場上，2013年北京土地出讓金創紀錄地達到1821億元。居住用地方面，75宗宅地平均樓面價9670元/平方米，同比上漲49.1%。

  城市競爭力決定樓市吸引力

  去年底，看到14萬人申購恒大·禦景灣2000來套房子，一位申請者對汽車貸款彰化二胎年息記者感慨，北京雖大，居之不易。但對於這位外來的新北京人來說，雖然不易，但北京的就業機會還是吸引其留在瞭這片居之不易的土地上。

  機會就是一種資源。北京的資源優勢遠不僅僅是就業機會，教育、醫療等資源優勢也非常明顯。種種資源聚合在一起，也就成瞭北京的城市競爭優勢，吸引瞭眾多人口，衍生出大量住房需求。

  2013年9月，住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹曾表示，北京樓市調控政策已經是全國最嚴厲的瞭，但房價還在上漲，這跟供求關系有關。北京連續10年平均每年新增常住人口都接近60萬，其中又以年輕人居多。這就形成瞭特別迫切的住房需求。

  市場的強勁需求也讓房企看到瞭投資收益前景，再加上北京市場的品牌傳播效應，眾多房企紮堆北京，通過競爭推高地價也就不足為奇瞭。

  房地產與城市發展齊頭並進

  人口增加、城市發展，為房地產業發展提供瞭巨大空間。統計顯示，2013年，北京新房住宅和二手房成交總額超過7000億元。許多房企也在北京賺得盆滿缽滿，2013年在京商品房銷售排名前十的房企，銷售額在76億-134億元之間。北京已經成為許多房企的重倉。

  另一方面，房地產也越發成為城市發展、城市化的一個重要載體，在滿足人們的居住需求方面發揮瞭重要作用。在提供精品住宅和優質服務的過程中，房企也在為提高城市發展質量助力。例如，在過去的一年裡，萬科提出轉型城市配套服務商，並且開始探索社區配套服務體系，比如推出瞭社區食堂、菜市場、長者服務中心等，都在滿足居民需要的同時也提升瞭城市增長的質量。許多房企打造綠色住宅，對城市發展和人們居住質量的提高也大有裨益。

  ■ 年度關鍵詞

  限購

  2013年3月1日，國務院出臺"國五條"樓市調控細則。細則中明確強調要繼續嚴格執行限購措施，提高二套房貸首付比例等要求。

  之後，多個城市的相應細則也陸續出爐。北京"國五條"細則是限購限貸多重加碼。除"20%差額個稅"外，《通知》還規定，本市戶籍成年單身人士在北京未擁有基隆暖暖農地貸款住房的，限購一套住房。對已經擁有一套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。一時間，北京二手房交易驟降。"假離婚"成為瞭新限購時期的特殊產物。隨著市場逐步適應限購措施，二手房成交逐漸步入正軌，而限購政策的長效性也引發瞭人們的質疑與思考。

  4萬元限令

  自北京"新國五條"頒佈起，相關部門開始提高商品房預售許可門檻，對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格，且不接受指導的商品房項目，暫不核發預售許可證書，或暫不辦理現房銷售備案。11月，北京更是出臺4萬元限令，停批單價4萬元以上項目的預售許可證。

  預售管制原意是對商品房的價格加以限制，起到平抑房價的作用。然而"上有政策下有對策"，部分項目紛紛采取分拆精裝修、捆綁銷售車位等方式規避管制。同時，預售證難到手，也直接導致市場供應稀缺。面對龐大市場需求，2013年京城多次上演千人搶房的戲碼。

  自住型商品房

  "自住型商品房"是去年樓市最熱門詞匯之一。根據規定，自住型商品房比周邊同品質商品房價格低30%左右，擁有北京購房資格的傢庭均可購買。

  去年11月，年內首個自住型商品房項目恒大·禦景灣啟動網上申請，房源共2000套左右，而申請人數達14萬。

  價格較低的自住型商品房固然可能圓城市中低收入傢庭的安居夢。但同時，如何保證公平公正、避免暗箱操作，住房質量能否過關，具有優先購買權的保障房輪候傢庭是否能負擔得起，這一系列的質疑聲也一直不斷。另一方面，地價與限定售價之間微小的利潤空間，也在影響著房企的"遊戲規則"。

  住房信息聯網

  住房信息聯網並不是新概念，自實施到如今已經是第5個年頭，卻遲遲未有實質性進展。2012年，住建部要求，在2013年6月底前將完成500個城市的住房信息聯網。

  然而如今已邁入2014年，500個城市的住房信息聯網並未完成。究其原因，業內表示技術恐怕不是問題，利益糾葛或是導致信息聯網拖延、瞞報的深層原因。

  2013年3月經全國人大會議審議決定，2014年6月底前國土部、住建部會同法制辦、稅務總局等有關部門出臺《不動產登記條例》。條例出臺能否推進住房信息聯網，做到公開公平公正，各方拭目以待。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/08222573206.shtml

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