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沒著沒落的，"沈正山(化名)深嘆瞭一口氣說，"實際上就算給到100萬一畝也不希望把地賣瞭。"沈正山所處燕郊的這個村莊正面臨拆遷，但他並沒有表現出喜悅來。他們村的農田從6年前一畝地的幾百塊，現在已漲到十幾萬甚至更高。
本報記者在百世金谷一期產業園現場看到，園區入住的16傢企業，大部分是科技、電器、文化類公司。一位管理員告訴記者，除瞭幾個廠房是由老板自己的物流公司占用，其他都租給瞭各種各樣的公司。
在行政規劃上，燕郊已經不再是當初那個鄉鎮，而是屬於不折不扣的產業開發區。1992年8月，燕郊正式成為省級經濟技術開發區；2010年11月29日，經國務院批準，燕郊高新技術園區升級為國傢高新技術產業開發區。也就是說，這個小鎮10年前給它的定位就是產業導向，絕非房地產導向。
資料圖
早在20世紀80年代初，費孝通等人就提出，城鎮化要發展小城鎮，鼓勵鄉鎮企業發展，就地解決農民的就業問題。以上海為中心的浙江、江蘇兩省部分地區，小城鎮的勃興正是依托於鄉鎮企業的發展。例如距離上海100公裡之內，就有嘉興、蘇州土地貸款彰化花壇土地貸款、南通3個地級市，還有平湖、吳江、昆山、太倉、常熟、海門、啟東7個縣級市，這些城市的經濟在上海的帶動下均相當活躍，人才流動率也比較高。
閃閃發光的另一面
以產業為名的圈地故事，近幾年在燕郊頻繁上演。從文化創意、到生物制藥；從物流基地到高新技術，從投資上百億到動輒上千億，演員或許不同，劇情卻大同小異。
三河市副市長、燕郊高新區工委書記、管委會主任趙普在燕郊高新區在2011年總結表彰暨2012年工作會議上的講話中稱，歷時近兩個月，燕郊高新區就完成8個重大項目約1.5萬畝的征地拆遷工作。2011年，全區(燕郊)在建項目近百個，計劃總投資500多億元。
在燕郊一個叫做東南各莊的地方，聚集瞭成片的工業開發區，白天極為安靜。在寬廣的馬路兩側，抬眼望去，是各類名目的產業基地。但沿著這些工業基地的牌子往深處走，就會看到另外一個世界的景象：擱置的廠房，成片空曠的土地，正在拆遷或等待拆遷的村莊，隨處丟棄的垃圾，墻上的大標語寫著："治理臟、亂、差"，"生男生女一個樣"。
北京中冶嘉恒投資管理有限公司孔慶廣告訴記者，目前許多三四線城市在城鎮化發展過程中，借產業地產名義圈地的現象普遍存在，因為產業園比房地產開發更容易立項。各種以物流、光伏產業等名義立項的產業園，相當於申請立項時編的故事，而一旦進入開發、運營環節，開發商或者想辦法變更用地性質，或者直接做成瞭房地產化的產業地產。
沈正山卻不願意。他傢裡有3畝半田地，這些田地能夠供給自傢人吃喝，而一旦住上瞭商品房，吃喝、居住等各個方面都要消費。沒有任何技術的他接下來除瞭"呆著"別無出路。沈告訴記者，他經常聽到的故事是，"誰誰傢拿到兩百多萬的拆遷款一下子就給造瞭(指吃喝嫖賭)，誰誰傢因為拆遷款分配問題，鬧得離婚、傢庭不和。最主要的是，年輕一代讀書沒讀出去的，基本都在傢呆著玩，拿著這些拆遷款啃老。"
同時，由於人口激增，燕郊的教育配套也出現瞭嚴重供應不足的問題。
這並非燕郊最大的物流產業園。記者查詢資料得知，2012年9月，燕郊啟動瞭一個所謂"世界級物流園"，規劃占地10平方公裡，分三期10年建成，總建築面積1465萬平方米，號稱投資將達800億。來自燕郊開發區管委會的消息，就在2012年，燕郊共計啟動瞭80個億元以上工業及服務業類和基礎設施類項目集中開工，總投資達1400億元，主要以物流以及航天制造業為主。
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"燕郊是不可復制的。它本來隻是河北的一個小鎮，利用鄰近北京的交通優勢以及北京、河北的級差地租賣房給投資客和'北漂'而獲得發展"。北京房地產協會陳志認為，開發商不要羨慕燕郊，它經歷瞭四五年的痛苦，現在也不算成功，而且政策已經轉向，投資客幾乎在市場上絕跡，河北的樓市不能靠投資客發展，要發展自住需求。
目前我國已經形成瞭10個城市群，分別是京津冀、長三角、珠三角3個國傢級城市群，以及7個已經形成一定規模的城市群。河北燕郊國傢高新技術產業開發區，隻是京津冀城市群的一個角落，卻是過去10年城鎮化凱歌行進的縮影。
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燕郊產業空洞化的另一面，則是成為附著於北京的一個睡城。
燕郊鎮的另一個行政機構名稱是燕郊高新技術產業開發區管委會在一份匯報材料上提出，要按照省委、省政府把燕郊確立為全省千億元園區之一的要求，確保到2015年實現"GDP達千億元、建成區面積達100平方公裡、人口達百萬、財政收入過百億"的目標。按此目標，燕郊在未來兩年，需要新增人口50萬，財政收入翻番。要實現這一宏偉目標，能想到的短平快產業，恐怕也隻有房地產。
農民們對於城裡的生活既憧憬又恐懼。憧憬的是終於可以擺脫在田地幹活的勞累；恐懼的是，"沒有技術，沒有學歷，這些拆遷款能維持多久？"
中國福成集團總公司擁有固定資產200億元、16個產業公司，是農業產業化國傢重點龍頭企業。福成房地產開發有限公司成立於2002年9月。據記者不完全統計， 10年來，福成房地產開發瞭上千萬平米的住宅。2009年，燕郊房地產最高峰時期，福成董事長李福成在接受記者采訪時曾表示，房地產收入占集團收入的一半。
三河市也是有一定產業基礎的。聞名全國的福成五豐和匯福糧油就在三河市，但這兩傢企業很快也投入瞭房地產開發，並且成為燕郊較大的開發商之一。燕郊高峰期共有20傢左右開發商，其中本地開發商占87.5%。
沈正山們並不知道，在城裡的人們正在熱火朝天地討論著關系著他們未來的話題--新型城鎮化。雖然沈正山所生活的土地已晉升為國際級高新技術產業開發區，但在他看來，這離自己的生活太遠太遠。
這位居民所在的燕順路上，聚集瞭如意華田園、九號院、和安花園、世紀名苑、美林灣、歐逸麗庭、納丹堡、星河皓月、美林新東城、夏威夷溪谷、東貿國際、潮白人傢、聖德西區、東方夏威夷、夏威夷南岸、夏威夷北岸、燕京新城、金玉緣、燕京航城、上上城第三季、星河185、中興和園、美林君渡、壹克拉公館等等商品房小區，密密麻麻地排列著。總建築面積至少達1000萬平方米，但附近小學隻有一所。
但沈內心深知，最終拆不拆並不能由他決定。"大趨勢是一定會拆的，隻是爭取拆遷款的多少。"
目前，燕郊在售的產業基地，主要包括百世金谷·燕郊空港國際產業園、天山國際、全景工業園 、興遠高科產業園、龍鈺國際、精工園、晶龍產業園、田園牧歌、首爾園等。這些項目體量都相當大，動輒上千畝，少則上百畝。
燕郊與北京行政區域僅一河之隔，距北京市中心天安門30公裡，距首都機場25公裡。由於其地理位置優越，近10年來，燕郊開發瞭大量的商品房市場，承載著大量被北京高房價擠出的剛需。
北京周邊另一個有名的睡城，是香河。
但燕郊面臨拆遷的農民沈正山卻不這麼想。這段時間，一想到即將失去祖祖輩輩賴以生存的農田，他的心情就高興不起來。沈告訴記者，他們村莊目前的拆遷標準已經漲到每人補償22萬元，同時每平米宅基地按1500元/平方米補償，傢庭人口每人再補償35平方米商品房。房地產開發給他帶來的這種收入，是張若嵐種地100年也難以企及的。
"您完全不必為噪音而擔心，因為物流企業根本沒有幾傢，就算是一期也隻有3傢。"該銷售員透露說。
據不完全統計，燕郊目前的常住人口是40萬，而它所屬的三河市人口才56萬。燕郊鎮聚集瞭大量來自全國各地的人口，他們共同的特點是工作在北京，生活在河北。而這給燕郊交通、教育等配套帶來瞭極大的壓力。
李力(化名)是一個典型的"北漂"。因為買不起北京的房子，李力選擇在燕郊買房，並把自己的戶口也遷到瞭這裡。每一天，他都是隨著潮汐一般的人流穿梭於兩地之間。早就聽說會有輕軌通往燕郊，但官方消息毫無動靜。每天下班後，李力在國貿橋下的公交車站等車時，永遠是黑壓壓的乘客，多的時候有上千人，排隊繞過柵欄好幾圈。李力買瞭一輛經濟型汽車，但他不舍得開。油錢不說，隻有30分鐘的高速路中間還要收兩次高速通行費。
2012年2月13日，一則"實拍北京公交車上演'天龍八步'"的新聞躥紅網絡。新聞圖片顯示的內容是，當天下班高峰期，北京國貿附近的一輛815路(原930燕郊線)公交車，在車門被乘客堵死的情況下，部分乘客從車窗攀爬入車。在一旁維持秩序的交警勸說無效，隻好幫忙將乘客一一塞進車裡。這正是開往燕郊的公交車的生動寫照。
與規劃漸行漸遠
燕郊星河皓月一位居民反映，"孩子劃片在匯福小學，去年一年級共開瞭10個班，每個班學生大概在75人左右。而正常的情況是，小學一個班應該控制在30人左右。"該位傢長稱，他還考察瞭燕郊其他小學，情況都差不多。
一位拒絕透露產業園名稱的銷售負責人告訴記者，由於燕郊的產業園產業類型單一，主題功能缺乏明顯標識，也沒有大型知名企業的帶動，各產業園的招商並不容易。"燕郊產業園面向的客戶並不在河北，而是北京以及外省市客戶，但實際上，很多企業對這個行政區域並不認可。政府也缺乏主導性，不像北京，比如，要做一個IT類的產業園，政府會出面協調；另外，燕郊雖然規劃瞭大量的工業園區，但配套以及基礎設施方面根本跟不上。"他無奈地表示，"企業肯定是追求利潤的，所以燕郊產業園最後都做成瞭別墅類的獨棟或者聯排類產品。"這種產品，既可用於辦公，做企業會所，也可用於居住。
"小賣店"的老板指著周圍一片宅基地告訴本報記者，這裡以後都會拆的，要建工業基地，當然，也包括他那破落不堪的店。"小賣店"是當地農民們傳統的叫法，類似城裡的便利超市。這傢小賣店除瞭村民光顧，還是附近一片工業區的購物目的地。
內容來自sina新聞
燕郊空洞的產業化睡城 與規劃漸行漸遠
也許有人很難想象，燕郊與三河市旗下的其他諸如楊莊鎮、李旗莊鎮等，發展狀況有著天壤之別。燕郊從一個農村鎮，一躍而成為一個看似現代化的城市，這無疑是拜房地產開發之賜。而同屬三河市的個別鎮，很多農民仍在溫飽線上掙紮。
張若嵐(化名)所出生的村莊隔一條河便是天津，但在行政區域上，燕郊是最靠近北京的鎮(區)，而張若嵐所屬的鎮卻是三河市離北京最遠的鎮。村裡的生活方式與30年前沒太大差別，仍是面朝黃土背朝天，農耕物主要是小麥和玉米。每年一畝地凈收入是1000元。如果有更好的門路，人們就選擇外出打工。
張若嵐告訴記者，"其實種植經濟作物，比如棉花等是最賺錢的，但農民們沒有門路，種完也不知道應該賣到哪裡去，反而還可能會砸在手裡。所以，沒有人肯種經濟作物。"
骯臟不堪的村容、坑坑窪窪的馬路，這是三河市農民們普遍的生活環境。難道房地產繁榮，經濟就發達，沒有房地產，就隻有貧困？無怪乎張若嵐們要羨慕燕郊鎮被拆遷的農民們。
記者發現，與住宅類似，這些產業園項目大部分以銷售為主，目前售價普遍在4000-5000元/平方米之間。盡管規劃之初這些項目有著不同的產業規劃和立項，但在銷售環節，產品均逐漸趨同，大部分屬於生產制造以及研發辦公的獨棟或者聯排別墅。
也許燕郊還算幸運，畢竟它靠著北京這個巨大的城市。然而，樹有多高，它的影子就有多長。
燕郊一位村幹部告訴記者，燕郊本地的拆遷基本上是政府引導、村委會協助開發商做工作，征求大傢的意見。但意見通常難以達成統一，有些村莊就不免要使用強制拆遷的辦法。這位村幹部擔心的，是城鎮化推進過程中帶來的許多社會問題。除瞭拆遷矛盾，失去田地的農民，未來生活缺乏保障。他認為，讓農民被動地住上樓房，但不解決農民就業和社會保障等核心問題，這並不是城鎮化真正的內涵。
"十年八年也許不會暴露出什麼問題，但時間久瞭，大量沒有保障的農民會不會引發一系列嚴重的社會問題？"這位村幹部反問。
但在其他區域，孤零零的大城市一枝獨秀，周邊鮮見富含經濟魅力的小城鎮。典型如環繞著北京市的河北省，除瞭燕郊、香河、固安這幾個北京的睡城，還沒出現一座依靠北京而經濟騰飛的城市，大量的河北人進京務工，卻沒有帶活自己傢鄉城市的發展。
然而，記者在現場發現，這個國傢級高新技術產業開發區確實規劃瞭大片產業基地，但多年過去，它們大都隻停留在規劃圖紙上，其現實的開發進程早已脫離瞭設計的軌跡。
然而，現有的跡象表明，燕郊仍準備復制過去的路徑，甚至是加速度。三河市2012年地區生產總值完成425.1億元，全部財政收入完成69.5億元；地方公共財政預算收入完成43.2億元，增長20.8%，仍居全省縣級榜首。而燕郊近幾年來一直貢獻著三河市財政收入的三分之一。2012年，燕郊共完成地區生產總值231億元，財政收入42億元，這兩個數字均比2011年負增長，沒有完成年初設定的目標。
以"百世金谷·燕郊空港物流國際產業基地"為例，該項目規劃用地面積2000畝。項目一期占地198畝，二期占地670畝，三期占地1032畝。記者以遊戲研發公司為名暗訪瞭該產業園區。園區銷售員告訴記者，該項目一期是針對物流企業建設的"鋼結構"廠房，層高10米或者12米，目前已經銷售完畢。二期在售產品屬於框架結構，層高4米或者6米，也就是說，從產品設計來看，已經不再適用於物流企業，而是針對商貿或者研發類公司。三期將建成配套的住宅以及商業，或者假日賣場。
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"比如，物流類的產業園，一個城市正常的市場容量300畝土地就夠瞭，但因為國傢產業政策重視物流，物流立項的土地獲批比較容易，但至於真正的用途，就沒有人再監管瞭。但國傢是不允許工業地產分割銷售的，所以，購買這類產品的業主拿不到產權證。"孔慶廣說。顯然，風險也轉嫁到瞭業主身上。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-06/07342243070.shtml
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